Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, pratikte daha çok kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinmektedir. Uygulamada, tabir-i caizse arsa sahiplerince, yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaata istinaden ücret ödeme yükümlülüğünü gerçekleştirmek yerine inşaatın gerçekleştirileceği ve kendilerine ait olan arsanın sözleşme ile belirlenen bir payının yükleniciye devri üstlenilmektedir. Bu yönü ile de arsa sahipleri tarafından tercih edilir bir uygulama olup günlük hayatta da sıkça karşılaşılmaktadır.
📚 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibinin arsasını yükleniciye teslim ettiği, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde taraflar arası akde uygun bir nitelik ve süre çerçevesinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim ettiği, arsa sahibinin ise bu esere karşılık, söz konusu bağımsız bölümlerden belirli bir kısmının mülkiyetini yükleniciye taahhüt ettiği iki taraflı ve karma nitelikli sözleşmelerdir.
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ayrıca düzenlenmemiş olmakla, atipik bir sözleşme olan kat karşılığı inşaat akitleri; eser sözleşmesi ve taşınmaz devri unsurlarını bir arada barındırır.
Yargıtay içtihadına bakıldığında ise kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin üstlendiği edim bakımından “(..)Eser sözleşmelerinin bir türü….” olarak tanımlanmaktadır. [Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 2018/4115 Esas ve 2019/896 Karar sayılı ilamı]
📑Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şekil Şartı ve Bu Şartın İstisnası
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, karma niteliği ve içerisinde taşınmaz payı devri unsurlarını barındırmasıyla Türk Medeni Kanunu (TMK) 706. maddesi ve TBK 237. Maddesi uyarınca resmi şekle tabi olup noterde düzenleme şeklinde yapılmaları gerekmektedir. Bu geçerlilik şartına aykırı şekilde düzenlenecek sözleşmeler ise emredici kurala aykırılık sebebiyle batıldır.
| 📌TMK m.706/1“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” | 📌TBK m.237/1-2“ Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” |
Bu itibarla, sözleşme kapsamında yapılacak her türlü değişiklik de resmi şekil şartı içerisinde yer almaktadır.
- “..resmi şekil ile yapılan sözleşmelerin tadil edilmesi yine resmi şekilde mümkün olacağından arsa sahibi ve yüklenici arasında ikinci kez akdedilen adi yazılı sözleşme geçerli değildir.” [Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/5966 Esas ve 2018/4144 Karar sayılı ilam]
Görüldüğü üzere, kural olarak bu tür bir sözleşmenin ve tadillerinin adi yazılı veya şifahi olarak yapılması mümkün değildir. Buna karşın Yargıtay, içtihatlarıyla bu şekil şartı eksikliğine iyi niyet istinası getirmekte, bazı koşullarda bu eksikliğe rağmen sözleşmenin geçerli sayılacağına hükmetmektedir.
Şöyle ki, uyuşmazlık taraflarının şekle aykırı sözleşmeden doğan edimlerini büyük ölçüde ifa ettiği, eserin halihazırda meydana getirildiği hallerde TMK m.2 uyarınca şekle aykırılığa dayanarak geçersizliğin öne sürülmesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından bu durum Yargıtay kararlarında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmekte ve şekil şartı aykırılığına karşın sözleşme geçerli kabul edilmektedir.
“..şeklen geçersiz sözleşmelerin de inşaatın reddedilemeyecek seviyede ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle geçerli hale gelmesi mümkündür. Gerçekten, tarafların inşaatın yapılması veya tapuda pay devri yapılması suretiyle edimlerini yerine getirmesi halinde 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E.-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarına aykırı olacağı hükme bağlanmıştır.” [Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2015/4685 Esas ve 2018/2221 Karar sayılı ilamı]
🤝🏻 Tarafların Yükümlülükleri
- Arsa Sahibi Açısından
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin asli edimi, yüklenicinin inşaatını tamamladığı bağımsız bölümler karşılığında kararlaştıran arsa payını yükleniciye devretmektir. Aksi kararlaştırılabilecek olmakla birlikte kural olarak TBK 479. maddesi kapsamında, bu yükümlülük, yüklenicinin eseri teslimiyle muaccel hale gelmektedir.
Ancak arsa sahibi bu temel borç ile birlikte; “hukuki ve fiili bir engel bulunmadan arsanın inşaata elverişli ve ayıpsız olarak teslimi, arsanın imar durumunun ve inşaat ruhsatının alınması, plân ve projelerin yetkili merci olan belediyede onaylattırılması, yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm tapularının finans temini için satışı, kat irtifakı kurulması, iskân ruhsatı alımı gibi iş ve işlemler için gerektiğinde yükleniciye vekâletname verilmesi..” [Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1611 Esas ve 2018/1128 Karar sayılı ilamı] şeklinde birtakım yan yükümlülükler de üstlenmektedir. Arsanın imar parseli vasfında olması zaruridir. Aksi takdirde ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacaktır.
- “..sözleşme uyarınca inşa edilen binanın onaylı projesine ve ruhsatına aykırı yapıldığı, yasal hale gelmesinin de imkansız olduğu saptanmıştır.(..)Bu ek sözleşmenin, TBK’nın 27. (BK. md.20) maddesi uyarınca hükümsüz olduğu açıktır. Zira, 3402 sayılı İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup, hükümlerine aykırı şekilde yapılan imalatın suç teşkil ettiği de tartışmasızdır. O halde, yasaya ve kamu düzenine açıkça aykırı olan ek sözleşmenin, kesin olarak hükümsüzlüğü ortadayken, tarafların kaçak inşaat yapılması konusunda anlaştıklarından bahisle suç teşkil eden bir yapının muhafazasından da söz edilemez. Belirtilen konuda taraf iradelerinin bulunmasının hukuken bir değeri bulunamamaktadır.” [Yargıtay 23.Hukuk Dairesi’nin 2014/671 Esas ve 2014/3242 Karar sayılı ilamı]
- Yüklenici Açısından
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin asli edimi kendisine teslim edilen arsa üzerinde, sözleşme ile kararlaştırılan teknik şartlara, İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde bağımsız bölümler inşa ederek eserini arsa sahibine teslim etmektir.
Yüklenici borcunu, TBK 471 gereğince basiretli davranarak sadakat ve özenle, sözleşme ile belirlenen sürede ifa edecek, sözleşme ile belirli bir zaman belirlenmediyse mahkeme önüne gelen uyuşmazlıkta TMK m.2 uyarınca “arsa sahibi açısından tahammül edilebilecek makul bekleme süresi somut olaya göre belirlenerek bu süreden sonra arsa sahibinden askıda kalan sözleşme ile bağlı kalmasının beklenemeyeceği” [Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/3100 Esas ve 2025/2277 Karar sayılı ilamı] değerlendirilecektir.
Bu kapsamda Yüklenicinin borçları:
- İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu
- Sadakat ve Özen Borcu
- İşi Bizzat Yapma veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu
- Teslim Borcu
- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Şeklinde sayılabilecektir. Yüklenicinin işe zamanında başlama ve devam etme borcu TBK 473. Maddesi ile düzenlenen “Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” Hükümleri ile karşılık bulmaktadır. Ancak bu noktada dikkat çekmekte fayda vardır ki Yüklenici tarafından başlanması gereken inşaat değil işlemlerdir. Projelerin hazırlanması, gerekli izin ve ruhsatların ilgili kurumlardan da sağlanması da bu işlere dâhildir.
Yüklenicinin, işi bizzat yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma borcu ise TBK 471. Maddesi kapsamında karşılık bulan “Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir” hüküm altına alınmaktadır. Bu madde itibari ile Yüklenicinin özen ve sadakat borcuna da atıfta bulunulmaktadır.
Yüklenicinin teslim borcu ise konusu bakımından bu sözleşmede Yüklenicinin asli ve temel bir borcudur. Bu noktada önemle belirtilmelidir ki arsa sahibi, sözleşmeye uygun olarak teslim edilmeyen binayı Yükleniciden teslim almaktan kaçınma hakkına sahiptir.
Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu, eser sözleşmelerinde ayıba karşı tekeffül borcunun düzenlendiği TBK 474-478. Maddeleri arasında düzenlenmekle birlikte Yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğun doğması için eserin teslim edilmiş olması ve bu ayıbın arsa sahibinden kaynaklanmıyor olması gerekmektedir. Dikkat çekmekte fayda vardır ki bu noktada arsa sahibine de bir yükümlülük düşmektedir: muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilmesi.
O halde özetle; kendisine ayıplı bir eser teslim edilen, gözden geçirme ve ihbar yükümlülüklerini usulüne uygun yerine getiren arsa sahibinin ayıplı esere karşı başvurabileceği seçimlik haklar Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesinde, söz konusu hakların tabi olduğu zamanaşımı süreleri ise Kanunun 478. Maddesinde düzenlenmektedir.
| 📌 TBK M.475“Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1.Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2.Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3.Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.” | 📌 TBK M.478“Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” |
TBK 475. Maddesinin son fıkrasında arsa sahibinin dönme hakkına bir sınırlama getirildiği görülmektedir. Ayıplı eserin sökülüp kaldırılması aşırı bir külfete yol açacak nitelikteyse arsa sahibi sözleşmeden dönemeyecek ancak genel hükümlere göre tazminat talebi saklı kalarak diğer seçimlik haklarından birine başvurabilecektir. Bu konuda her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiği açık olmakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik içtihadında çokça kararda bu geri dönülmez oranın %90 olarak değerlendirildiği görülmektedir.
- “25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK’nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.” [Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/6059 Esas ve 2020/1489 Karar Sayılı İlamı]
🔨Yüklenicinin Temerrüdü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, yapıyı süresinde ve sözleşmeye uygun bitirmez veya teslim yükümlülüğünü ihlal ederse, TBK 177 vd. maddelerde borçlunun temerrüdü hükümleri uygulama alanı bulacak; borcun muaccel hale geldiği, ifanın imkânsız hale gelmediği, sözleşmeden doğan yükümlülüğün yüklenicinin kusurundan kaynaklandığı ve arsa sahibinin ihtarda bulunduğu hallerde arsa sahibi, anılan temerrüt hükümlerine dayanarak TBK 125 kapsamında zararının giderimini birtakım seçimlik haklar kapsamında talep edebilecektir:
- Aynen İfa Ve Gecikme Tazminatı
Aynen ifayı talepte yüklenicinin kusuru aranmayacak, temerrüdün meydana gelmesiyle talep edilebilecektir. Bunun yanı sıra gecikme tazminatı, yüklenicinin borcunu zamanında ifa etmemesinden kaynaklı arsa sahibinin bu süreçte uğradığı zararı gidermeye yönelik olarak; yüklenicinin temerrüde düştüğü andan itibaren işlemeye başlayan ve borcun, somut durumda taahhüt edilen bağımsız bölümlerin tamamlanmasına kadar hesaplanacak tazminattır.
Sözleşme konusu edimin yüklenici tarafından bizzat yapımını zorunlu kılmayan hallerde ise, arsa sahibi TBK m.113 uyarınca (“Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.”) nama ifa talep edebilecektir. Bu talep de arsa sahibinin ifa menfaatini sözleşmedeki şartlara uygun olarak sağladığından aynen ifa niteliğindedir.
“…Nama ifa; eseri yüklenicinin nam ve hesabına, iş sahibinin bizzat tamamlaması veya başka bir yükleniciye tamamlattırması demektir. Yüklenicinin eseri tamamlama olasılığı zayıf ve eserde tamamlanabilecek durumda ise, sözleşmenin tarafı olan iş sahibi, TBK 113, (BK 97) maddesi uyarınca nama ifaya izin isteyebilir…” [Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2016/6308 Esas ve 2020/1952 Karar Sayılı ilamı]
- Sözleşmeden Dönerek Menfi Zarar
Bozucu yenilik doğuran bir irade beyanı olarak, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ile birlikte taraflar arası sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacak, arsa sahibi sözleşme nedeniyle doğan menfi zararlarını yükleniciden talep edebilecektir. Menfi zarar kavramı Yargıtay içtihadında aşağıdaki şekilde değerlendirilmektedir:
“Menfi zarar; sözleşmede karşı tarafın edimini yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Diğer bir deyişle tarafları arasında sözleşme ilişkisi hiç kurulmamış olsaydı uğranılmayacak olan zararlardır. Karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının malvarlığından çıkan ve yasal olarak harcanan paradır.” [Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/6623 Esas ve 2015/7866 Karar Sayılı ilamı]
“Menfi zarar kavramına şunların gireceği kabul edilmektedir:
-Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler, harçlar, posta giderleri, noter ücreti gibi
-Sözleşmeni yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar,
-Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar, gönderilen şeyin yolda kaybolması gibi
-Sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolasıyıyla uğranılan zarar; hükümsüz sayılan sözleşmeyle satın alına şey, örneğini o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken, şimdi 120 liraya alınabilmesi..
-Başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar
-Dava masrafları,” [Yargıtay 17.Hukuk Dairesi’nin 2016/331 Esas ve 2016/4729 Karar sayılı ilamı]
- Aynen ifadan vazgeçilmesi ve Müspet zarar
Taraflar arası sözleşmenin fesholunmadığı ancak arsa sahibinin gecikmiş ifadan vazgeçtiği bu seçimlik hakta, yüklenicinin asıl eser borcunun yerini bu tazminat türü almaktadır.
“Müspet zarar, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir.” [Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/6623 Esas ve 2015/7866 Karar Sayılı ilamı]
Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim edileceği tarihi belirtmişlerse, bu tarihin gelmesiyle teslim borcunun muaccel hale geleceği tartışmasızdır. Eğer sözleşmede taraflarca belirlenen bu tarihte Yüklenici tarafından inşaat tamamlanmamış olur ise bu noktada borç muaccel hale gelecektir, İş Sahibinin herhangi bir bildirimde bulunması gerekmeyecektir. Ancak Sözleşme kapsamında bir vade tarihinin belirlenmemiş olduğu ya da bu sürenin arsa sahibine bırakıldığı hallerde işin süresi işin mahiyetini ve somut olayın bütün koşullarını göz önüne alarak, basiretli bir yüklenici o işi üstlenseydi inşaatı tamamlamak için ne kadar süreye ihtiyaç duyarsa o kadar süre olarak belirlenecek ve bu süre ile birlikte iş sahibinin yükleniciye ihtarda bulunması gerekecektir.
🏡 Arsa Sahibinin Temerrüdü
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerin arsa sahibinin temerrüdü, uygulamada genel olarak tapuda devrin geciktirilmesi veya taşınmazın inşaata elverişli tesliminin gerçekleştirilmemesi şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay, yüklenicinin bu durumda, yukarıda yüklenici temerrüdünde anılan temerrüdün şekil şartlarının sağlanmasını müteakip seçimlik haklarını kullanabileceğini; somut olaya uygun şekilde gecikme tazminatı, menfi veya müspet zararlarını da tazmin edebileceğini içtihat etmektedir.
- ”Arsa sahiplerinin tapuyu devretmemesi halinde, devredilmeyen bağımsız bölüm değeri işin bütününe göre yüklenicinin tahammül gücünü aşmışsa, yükleniciden işe devam etmesi istenemez (BK. md. 81). Böyle bir durumda yüklenicinin iki türlü seçeneği bulunmaktadır. Yüklenici ya arsa sahibinin zararına neden olmayacak makul bir süre işi durdurabilir ve arsa sahiplerinin edimini yerine getirmesini bekleyip, işe devam eder ya da BK’nın 106. maddesinden yararlanarak sözleşmenin feshi hakkını kullanabilir.” [Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/5352 Esas ve 2016/382 Karar sayılı ilamı]
🏛️ Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Açısından Değişen Uygulama
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 Tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar Sayılı, 18 Temmuz 2025 tarihli ve 32899 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerini konu edinen uyuşmazlıklarda, sözleşmelerin geriye yönelik feshi halinde üçüncü kişilerin kazanımlarının korunmayacağına yönelik uzun yıllardır benimsenen görüşten dönülmüştür.
Bilindiği üzere bu sözleşmelerde uygulamada yüklenici, arsa sahibi tarafından kendisine bedel olarak bırakılan payları kimi zaman işin finansmanını sağlamak gayesiyle sözleşmenin ifası sırasında üçüncü kişilere satış yoluyla devretmektedir. Yargıtay’ın İBK kararı öncesindeki yerleşik görüşe göre yapılan bu devir “avans” sayılmakta ve “yolsuz tescil” olarak kabul edilmekteydi.
Yargıtay, yeni içtihadında önceki görüşünden ayrılmış ve Tapu Siciline Güven İlkesi, Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıl olduğu ve tapuya güven ilkesinin istinası olması gerekçeleriyle yükleniciden arsa payı, bağımsız bölüm devralan, bunlar üzerinde yine ayni hak tesis eden üçüncü kişilerin iyi niyetli olduklarının kabulünün esas olacağı ve uyuşmazlıklarda iş sahibi tarafından kötü niyet ispat edilmeksizin üçüncü kişilere karşı artık doğrudan tapu iptal ve tescil davası açılarak hak talep edilemeyeceğine hükmetmiştir.
Değerlendirmemiz
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Kanunda özel olarak düzenlenmemiş sui generis nitelikte karma sözleşmeler olup mahkemeler önünde sıklıkla uyuşmazlıklara konu edilmektedir. Esasında isimsiz denebilecek bu sözleşmelerin uygulaması ve ihtilafların çözümü daha çok doktrin ve yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları; şekil şartına ilişkin istisnai uygulamalar, yüklenici ve arsa sahibinin temerrüdü, ayıplı ifa halleri ile üçüncü kişilerin iyi niyetli kazanımlarının korunması gibi alanlarda uygulamaya yön vermektedir. Bu çerçevede, sözleşmenin hazırlanması ve uygulanması süreçlerinde yalnızca kanuni düzenlemelere değil, güncel yargı kararlarına da dikkat edilmesi gerekmekte; kanaatimizce uyuşmazlıkların önüne geçilmesi ve hak kayıplarının azaltılabilmesi için sözleşme hükümlerinin açık, öngörülebilir ve somut riskleri kapsar şekilde düzenlenmesi; taraf yükümlülüklerinin netleştirilmesi büyük önem taşımaktadır.