Emlak Vergisi kavramı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında kişilerin üzerlerinde bulunan bina, arsa, ev gibi taşınmazlar için devlete ödemekle yükümlü oldukları vergiler şeklinde tanımlanmaktadır. Emlak vergisinin bedeli taşınmazın cinsi, bulunduğu il gibi kriterlere bağlı değişiklik gösterebileceği gibi arsa ve arazi birim metrekare değerleri ile inşaat maliyet bedelleri emlak vergisinin belirlenmesindeki esas unsurlardır.
09.04.2002 Tarihli 24721 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 4751 Sayılı Vergi Usul Kanunu, Emlâk Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda birtakım değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler uyarınca Türkiye’de emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan bu değerler dört yılda bir takdir komisyonlarınca tespit edilmeye başlanmıştır.
2026–2029 dönemine ait arsa ve arazi birim metrekare değerleri ile inşaat maliyet bedelleri de Haziran 2025 tarihi itibarıyla takdir komisyonları tarafından belirlenmiştir.
Piyasa koşullarının üzerinde belirlenen rayiç bedeller, mükellefler açısından fahiş vergi yükümlülüklerine yol açabilmekte, bu da ciddi ekonomik mağduriyetlere neden olabilmektedir. Söz konusu değerlerin yargı denetimine konu edilebilmesi ve mükelleflerin bu süreçte izleyebileceği başvuru mekanizmaları yönünden dikkat edilmesi gereken temel hususlar aşağıda tarafımızca değerlendirilmiştir.
- Tespit Edilen Rayiç Bedellerinin Emlak Vergisi ve İlgili Vergi Yükümlülüklerine Yansıması
Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca, taşınmazların vergilendirilmesinde esas alınan rayiç bedel, belediyelerce belirlenen arsa ve bina metrekare birim değerlerine göre hesaplanmaktadır. Bu değerlerin tespit süreci, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre oluşturulan takdir komisyonları tarafından yürütülmekte ve dört yılda bir arsa ile araziye ait asgari ölçüde birim değerler belirlenmektedir. Belirlenen bu değerler ilgili yıl için kesinleşir.
Kesinleşen birim değerler esas alınarak hesaplanan bina ve arazilere ilişkin emlak vergisi, takdir komisyonunun kararını takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında yıllık olarak tarh edilir ve tarh edildiği tarihte tahakkuk etmiş sayılır. Bu vergi, Emlak Vergisi Kanunu’na göre mükellef olarak tanımlanan kişiler tarafından; birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti ise Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Belirlenen rayiç bedeller az önce ifade edildiği yönde sadece emlak vergisi için değil, aynı zamanda aşağıdaki vergiler ve yükümlülükler açısından da doğrudan sonuç doğurması sebebiyle önem arz etmektedir.
📌 Değerli Konut Vergisi: Kapsamı, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre belirlenen bina vergi değerinin üzerinde olan mesken niteliğindeki taşınmazlar olarak belirlenmiştir.
📌 Kira Gelir Vergisi: Kira geliri üzerinden hesaplanan vergide, rayiç bedel artışı kira değerlerinin yükselmesine sebep olabilir. Nitekim bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir.
📌 Tapu Harcı: Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere hesaplanmaktadır.
📌 Veraset ve İntikal Vergisi: Gayrimenkuller ticari işletmeye dâhil olsun veya olmasın Emlak Vergisine esas olan değer referans alınmaktadır.
📌 Kurumlar Vergisi: Şirketlerin sahip olduğu gayrimenkullerin değerlemesinde, rayiç bedel artışı vergi matrahını etkiler.
- Haziran 2025 itibariyle açıklanan bu güncel birim değerler ise mükelleflerin ödeyeceği emlak vergisi tutarlarında önemli artışlara yol açmış ve bu durum çeşitli tartışmalara sebep olmuştur.
📢 Rayiç Bedel Bilgilerine Nereden Ulaşılabilir?
Mükelleflerin ödemekle yükümlü oldukları emlak vergisinin ciddi oranlarda artmasına sebebiyet vereceği yönde tartışmalara sebep olan arsa ve arazi birim metrekare değerleri ile inşaat maliyet değerlerine yönelik Takdir Komisyonu kararlarına her mükellef taşınmazının bağlı olduğu muhtarlıktan veya belediyelerin ilan panosundan ulaşılabilmektedir.
🏛️ Mükelleflere İtiraz Hakkı Tanıyan Anayasa Mahkemesi Kararı
Anayasa Mahkemesi’nin 31.05.2012 Tarihli, 2011/38 Esas ve 2012/89 Karar sayılı ilamı ile birlikte emlak vergisinin dayanağını oluşturan bu bedellere karşı mükelleflerce de dava açılmasının önünü açmıştır.
Olay: Bir arsa sahibinin, emlak vergisine esas alınan takdir komisyonu kararının iptali için açtığı davada, mahkeme; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun dava açma hakkının yalnızca ilgili kamu kurum ve kuruluşlarına tanındığını, emlak vergisi mükelleflerine ise böyle bir hak verilmediğini belirterek, bu durumun Anayasa’ya aykırı olduğu gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi’ne iptal başvurusunda bulunmuştur.
İptali istenen madde:
4.1.1961 günlü, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3.4.2002 günlü, 4751 sayılı Kanun’un 1. maddesi ile değiştirilen ve dava konusu kuralı da içeren Mükerrer 49. maddesi : “Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine onbeş gün içinde Danıştay’a başvurulabilir.”
Mahkeme: Kişinin uğradığı bir haksızlığa veya zarara karşı kendisini savunabilmesinin ya da maruz kaldığı haksız bir uygulama veya işleme karşı haklılığını ileri sürüp kanıtlayabilmesinin, zararını giderebilmesinin en etkili ve güvenceli yolunun, yargı mercileri önünde dava hakkını kullanabilmesi olduğunu; itiraz konusu kural ile takdir komisyonlarınca belirlenen değerlere karşı vergi mükellefi olan ve olaydan doğrudan etkilenebilecek kişilere dava açma hakkı verilmemekte olduğunu ve neticeten Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasında esas alınan takdir komisyonu kararları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yolunun kapatılması, Anayasayla güvence altına alınmış olan hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmadığına kanaat getirmiş, kural, Anayasa’nın 2. ve 36. maddelerine aykırılığı nedeniyle iptal edilmiştir.
📄 Anayasa Mahkemesi’nin İptal Kararı Işığında Kimler Dava Açabilir?
Taşınmaz maliki olan tüm emlak vergisi mükellefleri, kendi taşınmazlarına ilişkin olarak fahiş rayiç değerlerin belirlenmesine karşı idari yargıda dava açabilir.
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesinin (b) işaretli fıkrasının, Anayasa Mahkemesi’nin 31/05/2012 Tarihli ve 2011/38 Esas ve 2012/89 Karar sayılı kararıyla iptal edilmeden önceki birinci cümlesi şu şekildeydi:
“Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları onbeş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler.”
Bu hüküm yürürlükteyken, vergi mükelleflerinin takdir komisyonu kararlarına karşı doğrudan dava açma hakkı kısıtlanmış; dava açma yetkisi yalnızca kararların kendilerine tebliğ edildiği daire, kurum, teşekkül ve ilgili mahalle ile köy muhtarlıkları gibi belirli kamu tüzel kişileri ile sınırlı tutulmuştu.
Ancak Anayasa Mahkemesi’nin bu hükmü iptal etmesiyle birlikte, verginin doğrudan muhatabı olan gerçek kişilerin –yani bireysel mükelleflerin– menfaatlerinin ihlal edilmesi halinde, bu kararlara karşı dava açmalarının önünde hiçbir yasal engel kalmamıştır.
Dolayısıyla bugün, emlak vergisi mükellefleri
- Karar kendisine doğrudan tebliğ edilmese de,
- İlgili takdir komisyonu kararına karşı bireysel olarak dava açma hakkına sahiptir.
- Mükellefler, ilgili idareye dilekçe yoluyla itiraz edilebilme hakkına da sahip olup idareye itiraz edilmesi halinde idareden alınacak ret ya da kabul yanıt tarihi veya idarenin ilgili yasal süreler içerisinde başvuruyu yanıtsız bırakması halinde karşılaşılan zımni ret halleri ve tarihleri dava açma süresinin başlangıcında dikkate alınmalıdır.
Genel Dava Açma Süresi Nedir?
Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli 2011/38 E. – 2012/89 K. Sayılı iptal kararı sonrasında, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesinin (b) işaretli fıkrasının dava açma süresine ilişkin üçüncü bendi de yürürlükten kaldırılmıştır.
- Bu nedenle, takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesinde yer alan genel dava açma süresi uygulanmaktadır.
İlgili Maddeye göre:
“Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.”
Takdir komisyonu kararlarının mükelleflere bireysel olarak tebliğine ilişkin açık bir düzenleme bulunmadığından:
- Mükelleflerin, asgari arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarını öğrendikleri tarihten itibaren otuz (30) gün içinde,
- Ve her halükarda en geç takdir komisyonu kararının alındığı yılın son gününe kadar dava açmaları gerekmektedir.
⚖ Konuya ilişkin Danıştay Vergi Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 Tarih, 2022/14 E. – 2023/2 K. Sayılı kararı, 28.04.2023 Tarih,32174 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
⚖ Buna karşın öğretide takdir komisyonu kararlarının düzenleyici işlem hukuki rejimine tabi olması gerektiği ve dava açma süresinin başlangıcı bakımından mükellefler açısından da yapılan ilanın esas alınması gerektiğine dair aksi görüşler yer almakta olup bu kapsamda 30 Haziran 2025 tarihli ilandan itibaren işleyen 30 günlük dava açma süresinin, araya giren adli tatil ve adli tatil ile birlikte bazı sürelerin durduğu da dikkate alındığında, 7 Eylül 2025 tarihinde son bulduğunu ifade etmekte fayda vardır. Zira yukarıda ifade edilen Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararı, Bölge İdare Mahkemesi kararları arasındaki aykırılığın giderilmesine ilişkin olmakla birlikte bağlayıcı değildir.